農地転用


目次

農地転用とは

農地転用は、畑や田んぼを造成して「住宅を建てる」「駐車場に使う」「企業に貸す」ような時に必要な手続きです。

土地の持ち主様が土地の使い道を決め、工事業者や仲介業者に注文したあと手続き上行政書士が関わることが多いのですが、土地を相続した時点、またはまだ使い道が決まっていない時点で行政書士にご相談いただけると、

  • 所有・管理されている畑や田んぼにどんな法的規制がかかっているのか?
  • どんな使い道があるのか?
  • 農地転用にどれぐらいの時間と費用がかかるのか?

のような疑問が事前に解消され、あらかじめ計画を立てられるメリットがあります。

「青地」、「白地」とは?

市街化調整区域や用途地域外の農地は俗に「青地」と「白地」に分けられています。

青地は農振法で定める農用地区域、白地は農用地区域外のことを表しています。

白地(農用地区域外)であれば「農転(農地転用許可申請)」から始められます。

農転は毎月、受付がされており申請の翌月には許可がされます。

青地であっても例外的に毎月受け付けられ、一か月で許可がもらえる制度があります。これは一時転用と呼ばれています。一時転用が認められるのは、限られた期間のみ使用する場合です。例えば、下水道の工事をするための資材置場として3か月だけ利用する場合などです。緊急性が高いことと、事業が終わり次第、すみやかに農地に復旧することが必要です。

「除外」とは?

青地(農用地区域)から外すためには俗に「除外申請」と呼ばれる手続きが必要になります。

除外申請(農用地利用計画変更申し出)は半年に一度だけ市役所で受け付けられます。

浜松市の場合、次回は例年ですと7月下旬から8月上旬の2週間の予定です。

磐田市は6月の一か月間、袋井市は8月の一か月間など様々です。

このタイミングを逃すと半年先まで手続きが進められなくなります。

除外の申し出から完了の通知を受け取るまでは、通常8か月ぐらいかかります。

農地転用が必要となるタイミングは?

まず市街化調整区域(郊外で農地と宅地が混在しているような地域)にある農地であることが前提となります。そこにある農地を相続した方からすると、いくつかの選択肢が考えられます。

【具体的な例】

  • 農地として管理する(自分で耕作するか、できる人に貸す)
  • 息子(娘)が独立して家を建てる
  • マイカーが増えたので駐車場にする
  • 近くの会社から貸してほしい(売ってほしい)と言われた
  • 自宅からすこし離れた畑を相続したが、耕作する気もないし夏場は雑草が茂ってしまうため管理するのに難儀している

 


農地として管理する場合には特に手続きは要りません。

農地法や農振法で農地以外の利用をすることが制限されているため、必要性や緊急性が基準を満たすかを審査されることになります。必要性や緊急性があったとしても、そもそも認められない土地である場合もあります。(農地区分で転用の可否が決まります。都市計画法では建築が制限されています。)

事例①

農地を宅地に農地転用して、いずれ息子夫婦に譲れるようにしたい。


【行政書士ができるアドバイス例】:
市街地調整区域の確認、農地の青色、白色の確認など。

  • まずは面談と現地確認
  • 相談者の希望を確認
  • どんな法的規制がかかっているのか調査
  • 転用の可能性、スケジュール、概算費用を出す

事例②

高齢で農業を廃業したが草刈りなどが必要な農地を管理できず、誰か管理してくれる人に貸したい。


【行政書士ができるアドバイス例】:
不動産会社ではなかなか取り扱ってくれないことも多いため、建設業者へ資材置場として貸し管理を任せるなど、方法を一緒に考えます。またそのための手続きも行うことが可能です。

  • まずは面談と現地確認
  • 相談者の希望を確認
  • どんな法的規制がかかっているのか調査
  • 転用の可能性、スケジュール、概算費用を出す

農地転用に関連する法規

農地法3条、農地法4条、農地法5条、長の認可、立地の基準、甲種農地、第一種・二種・三種、白色・青色、市街地調整区域 など

農地転用前に行政書士に相談するメリット

土地の持ち主様が土地の使い道を決め、工事業者や仲介業者に注文したあと手続き上行政書士が関わることが多い農地転用ですが、土地を相続した時点、またはまだ使い道が決まっていない時点で行政書士に相談いただけると、所有・管理されている畑や田んぼにどんな法的規制がかかっているのか?、どんな使い道があるのか?、どれぐらい時間と費用がかかるのか?のような疑問を解消しあらかじめ計画を立てられるメリットがあります。

◆どんな使い道があるのかを一緒に考え、平等な目線で評価・ご提案することができます

土地を相続して持て余している場合、のちに相続する子供世代と使い道の可能性について話し合う土台をご提案することが可能です。 業者さんに相談するとその業者さんに合った使い方を提案されることが多いですが、客観的な立場で平等なご提案をいたします。
資材置き場に困っている建設業者様と農地を持て余している所有者さん双方に、土地を資材置場へ転用し活用するお手伝いを行っております。不動産業者を通さず直接契約する方法もアドバイスいたします。

◆ 地元ならではのルールに基づきアドバイスいたします

土地は、どんな計画を進めるにせよ行政への根回しが必要です。土地改良区や水利組合など市役所以外にも農業に関するインフラの管理をしている団体があり、農地転用するには様々な制約があります。

(建築行為がある場合には建築を規制する部署との調整も必要)

地元の土地をよく知る行政書士法人みそらでしたら、多くの地元の知識とフットワークの軽さで、お客様に役立つアドバイスをすることが可能です。

農地転用のスケジュール

申請にかかる時間は青地か白地かで変わるが、長くて10か月、短くても1か月程度の時間が必要です。
また、年に二回しか受付期間がなく、書類がきちんと整っていてもそれだけの時間がかかります。

青地

除外8か月、農転1か月、完了報告1か月

除外申し出

除外完了

農転許可申請


農転許可

整地工事

利用開始


工事完了報告


白地

農転1か月、完了報告1か月

農転許可申請

農転許可

整地工事


利用開始

工事完了報告


一時転用

一時転用1か月、完了報告1か月

一時転用許可申請

一時転用許可

整地


利用開始

復旧

復旧完了報告


サービス料の目安

担当行政書士

石川 行政書士

土地の許可申請や届出は、法令や条例などが複雑に入り組み、対象地が1つのみであっても、複数の手続きが必要となる場合が数多くあります。

また、申請等には〆切日が設定されていることも多く、申請のタイミングや許可までのスケジュール管理にも苦慮されるケースも少なくありません。

 

「この田んぼに、息子の家が建てられるだろうか…?」

「その畑は、駐車場として活用できるだろうか…?」

「あの田んぼは、資材置場として利用できるだろうか…?」

「どの土地であれば、売ったり貸したりできるのだろうか…?」

農地転用について上記のような疑問や不安がございましたら、ぜひ一度お話をお聞かせください。

 

初回のご相談だけでなく、役所での概要確認、現地の現況確認等の事前調査も原則『無料』で行っております。

夜間・土日祝も対応可能です。

まずはお気軽に弊所までお問い合わせいただければ幸いです。

資材置き場をお探しの建設業者様と、空き地の管理にお困りの地主様をつなぐお手伝いをしています。



営業時間:朝7時〜夜7時

☎︎ 053-545-9171

(お電話は土日祝日・夜間も対応しております。まずはお気軽にお問い合わせください。)

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